에어비앤비로 공유숙박업을 시작하셨거나 준비 중이신가요. 사업자등록부터 부가가치세, 종합소득세까지, 호스트가 마주하게 되는 세무 절차를 순서대로 짚어드리겠습니다.

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에어비앤비 매출은 통장에 입금된 금액이 아니라,플랫폼 수수료를 떼기 전 손님이 결제한 전체 금액이 기준입니다.

최근 몇 년 사이 에어비앤비를 비롯한 공유숙박 플랫폼을 통해 부수입을 올리는 분들이 크게 늘었습니다. 그런데 막상 운영을 시작하고 나면 "사업자등록을 해야 하나", "부가세는 어떻게 신고하나", "통장에 들어온 돈만 신고하면 되는 것 아닌가" 같은 의문이 끊이지 않습니다. 공유숙박업은 일반 임대와 다르게 엄연한 숙박 용역의 공급으로 보아 과세되기 때문에, 처음부터 절차를 정확히 알고 시작하는 것이 가장 안전합니다.

이번 글에서는 에어비앤비 호스트가 거쳐야 할 세무 절차를, 실제 운영 순서에 맞추어 하나씩 풀어드리겠습니다.

1. 시작 전 — 어떤 '숙박업'인지부터 확인하세요

세무 절차에 앞서 반드시 짚어야 할 것이 있습니다. 내가 운영하려는 숙소가 어떤 종류의 숙박업에 해당하는지입니다. 같은 에어비앤비라도 입지와 주택 형태에 따라 적용되는 영업 근거 법령이 다르기 때문입니다.

도시 지역의 주택에서 외국인 관광객을 대상으로 운영한다면 외국인관광 도시민박업에 해당합니다. 농어촌 지역이라면 농어촌민박업, 호텔이나 생활숙박시설 등이라면 관광숙박업으로 분류됩니다. 여기서 한 가지 유의할 점이 있습니다. 외국인관광 도시민박업은 원칙적으로 외국인 손님만 받을 수 있고, 내국인 숙박은 공유숙박 실증특례를 받은 경우에 한해 제한적으로 허용된다는 사실입니다. 호스트가 해당 주택에 실제 거주(전입신고)해야 하고, 독채만 통째로 빌려주는 운영은 허용되지 않는다는 점도 함께 기억하셔야 합니다.

영업신고증과 사업자등록증은 별개입니다.많은 분들이 세무서에서 받는 사업자등록증만 있으면 된다고 생각하시는데, 그렇지 않습니다. 지방자치단체(시·군·구청)에서 받는 영업신고증(외국인관광 도시민박업 등록증, 농어촌민박사업자 신고필증 등)이 먼저 있어야 합니다. 특히 2024년 말부터 에어비앤비는 신규 등록 호스트에게 영업신고 정보와 신고증 제출을 의무화했습니다. 즉, 이제는 합법적인 영업신고 없이는 숙소 등록 자체가 불가능합니다.

2. 사업자등록 — 간이과세가 유리할까요

영업신고를 마쳤다면, 그 다음은 세무서 사업자등록입니다. 사업자등록을 한 뒤에는 홈택스에서 사업용 계좌 개설, 사업용 신용카드 등록, 신용카드·현금영수증 가맹점 가입까지 이어서 진행하시게 됩니다.

이때 가장 먼저 마주하는 선택이 간이과세자와 일반과세자 중 무엇으로 등록할 것인가입니다. 일반적으로는 세 부담이 가벼운 간이과세로 시작하는 것이 유리하다고 알려져 있습니다. 숙박업의 부가가치율이 25%로 적용되어 실질 세율이 약 2.5% 수준에 그치고, 연 매출이 일정 기준에 미달하면 납부의무 자체가 면제되기 때문입니다.

다만 이 판단이 항상 옳은 것은 아닙니다. 사업 초기에 인테리어, 가전, 집기 등 매입 비용이 크게 발생하는 경우라면 이야기가 달라집니다. 간이과세자는 매입세액을 공제받지 못하지만, 일반과세자는 사업 관련 매입세액을 전액 공제받을 수 있기 때문입니다. 초기 투자 규모가 크다면 오히려 일반과세자로 출발해 매입세액을 환급받는 편이 전체적으로 이득일 수 있습니다. 두 유형의 차이는 부가가치세 항목에서 표로 정리해 드리겠습니다.

3. 매출의 인식 — 입금액이 아니라 '총액'이 기준입니다

에어비앤비 세무에서 가장 실수가 잦은 지점이 바로 이 부분입니다. 핵심은 단순합니다. 매출은 통장에 입금된 정산액이 아니라, 손님이 결제한 전체 숙박비(플랫폼 수수료 차감 전 금액)를 기준으로 신고해야 한다는 것입니다.

플랫폼 결제 건

게스트가 에어비앤비를 통해 숙박비를 지급하는 경우, 해당 결제는 카드 결제에 해당하므로 현금 수령이 아닙니다. 현금영수증 발급 의무는 현금으로 대금을 받는 경우에만 발생하므로, 플랫폼을 통한 결제 건에는 호스트가 별도로 현금영수증을 발급할 의무가 없습니다.

그러나 매출 신고 기준은 어디까지나 호스트가 설정한 전체 숙박비입니다. 예를 들어 숙박비가 200,000원(부가가치세 포함)이고 에어비앤비가 수수료를 차감한 금액만 입금하더라도, 일반과세자의 경우 공급가액은 수수료 차감 전 200,000원을 1.1로 나눈 약 181,818원으로 신고해야 합니다. 간이과세자는 1.1로 나누지 않고 200,000원 전체를 공급대가로 보아 세액을 계산합니다.

플랫폼 수수료는 2025년 5월부터 구조가 바뀌어, 기존 호스트 3%에서 게스트 부담분까지 호스트가 떠안는 단일 수수료(약 15%) 체계로 전환되었습니다. 입금액이 줄어들었다고 해서 매출 신고액도 줄어드는 것은 아닙니다. 수수료는 매출에서 빼는 것이 아니라, 지급수수료라는 별도의 사업 비용으로 처리하는 것입니다.참고 — 입금액만으로 신고 시 매출 과소신고 가산세 대상입니다.

한 가지 더 짚고 넘어가겠습니다. 외국인 손님이 달러로 결제했다고 해서 영세율이 적용된다고 오해하시는 경우가 많습니다. 영세율은 용역이 국외에서 공급될 때 적용되는데, 공유숙박은 국내 부동산에서 이루어지는 국내 공급입니다. 결제 통화나 손님의 국적과 무관하게 10% 세율로 과세된다는 점을 분명히 기억하셔야 합니다.

현금 직거래

호스트가 현금으로 직접 대금을 받는 경우에는 의무가 달라집니다. 건당 10만 원(부가가치세 포함) 이상이면 소비자의 요청 여부와 관계없이 호스트가 현금영수증을 의무 발급해야 합니다. 손님이 요청하면 휴대폰 번호나 주민등록번호로 발급하고, 요청이 없더라도 거래일로부터 5일 이내에 국세청 지정번호(010-000-1234)로 발급해야 합니다. 이를 누락하면 미발급 금액의 20%가 가산세로 부과됩니다.

현금영수증 가맹점 가입은 거래가 없어도 필수입니다.숙박공유업은 2023년 1월 1일부터 현금영수증 의무발행업종에 포함되었습니다. 따라서 사업자등록 단계에서 현금영수증 가맹점 가입은 반드시 이행해야 하며, 실제 현금 거래가 한 건도 없더라도 가입 의무 자체는 면제되지 않습니다.

4. 부가가치세 신고 — 간이 vs 일반 한눈에 보기

부가가치세 신고 기한은 과세 유형에 따라 다릅니다. 일반과세자는 1기(1.1~6.30)분을 7월 25일까지, 2기(7.1~12.31)분을 다음 해 1월 25일까지 연 2회 확정신고합니다(예정신고는 4월 25일, 10월 25일). 간이과세자는 1년 단위로 다음 해 1월 25일까지 연 1회 신고하며, 연 매출(공급대가) 4,800만 원을 넘지 않으면 납부의무가 면제됩니다. 다만 납부의무가 면제되더라도 신고의무는 그대로 유지된다는 점에 유의하셔야 합니다.

5. 종합소득세 — 경비율과 장부, 그리고 세액감면

부가가치세가 매출에 대한 세금이라면, 종합소득세는 1년간 벌어들인 소득(이익)에 대한 세금입니다. 개인에게 귀속된 모든 과세대상 소득을 합산하여 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지 신고·납부합니다. 성실신고확인 대상자는 6월 30일까지입니다.

숙박업의 경우 직전 연도 수입금액이 3,600만 원을 기준으로 단순경비율과 기준경비율 적용이 갈리고, 1억 5천만 원을 넘으면 복식부기 의무가 발생합니다. 수입금액이 커질수록 단순히 경비율로 추계하는 것보다 실제 비용을 장부로 입증하는 편이 유리해지는 구간이 생기므로, 규모가 일정 수준에 이르면 장부 작성을 적극 검토하시는 것이 좋습니다.

창업중소기업 세액감면을 놓치지 마세요

여기서 호스트분들이 의외로 놓치기 쉬운 혜택이 있습니다. 바로 조세특례제한법 제6조 창업중소기업 등에 대한 세액감면입니다. 「관광진흥법」에 따른 관광숙박업 등은 감면 대상 업종에 포함되어 있어, 요건을 충족하면 최대 5년간 소득세를 감면받을 수 있습니다.

조세특례제한법 제6조

2027년 12월 31일 이전에 감면 대상 업종으로 창업한 중소기업에 대해서는, 최초로 소득이 발생한 과세연도와 그 다음 과세연도 개시일부터 4년 이내에 끝나는 과세연도까지 발생한 소득에 대한 소득세를 일정 비율 감면합니다.

수도권과밀억제권역 밖에서 창업한 청년창업중소기업은 100%, 그 외의 경우 지역과 연령 요건에 따라 25%에서 75%까지 차등 감면됩니다.

다만 한 가지 신중하게 접근할 부분이 있습니다. 에어비앤비로 운영하는 숙소가 위 감면 대상인 '관광숙박업'에 해당하는지는 업종 분류에 따라 달라질 수 있다는 점입니다. 외국인관광 도시민박업이나 농어촌민박업은 운영 형태와 등록 근거가 호텔업 중심의 관광숙박업과 다르기 때문에, 감면 적용 여부를 단정하기 전에 본인의 업종코드와 등록 근거를 기준으로 사전에 확인하시기를 권합니다. 감면 요건을 충족하는 경우라면 결정세액이 0원까지 낮아질 수 있는 만큼, 신고 전 반드시 점검할 가치가 있는 항목입니다.

마무리 — 과거의 누락, 지금이라도 점검하세요

실무에서 보면 2017년부터 2019년 귀속분에 걸쳐 에어비앤비 매출 누락에 대한 세무조사가 상당히 많았습니다. 당시에는 플랫폼이 사업자등록이나 영업신고증을 요구하지 않다 보니, 신고 자체를 하지 않거나 입금액만 일부 신고한 사례가 적지 않았기 때문입니다.

2024년 이후로는 에어비앤비가 사업자등록과 영업신고증을 필수로 요구하면서 신규 운영분의 소득 누락 가능성은 상당히 줄어들 것으로 보입니다. 그러나 그 이전 기간에 대해서는 여전히 누락된 매출이 남아 있을 수 있고, 부과제척기간이 지나지 않았다면 언제든 조사 대상이 될 수 있습니다. 과거 신고에 불안한 부분이 있으시다면, 자진해서 점검하고 수정신고하는 편이 가산세 부담을 줄이는 가장 현명한 선택입니다.